不少準買家到青衣青綠街的綠悠雅苑地盤視察，務求找到「心水盤」。 

新聞耳目

綠悠雅苑計錯數　 CY房策出師未捷

位於青衣的綠悠雅苑上週開售，近千單位銷情不俗，但房協一早表明客源以綠表申請者為主的三房單位，近八成被白表客成功搶購，連逾五百萬元單位亦買得起。原先估計單身中籤者多選購一房單位，亦出現三個單身兩個買兩房、與家庭客爭購的情況。房協計錯數令銷售結果與預期有落差，離譜程度之嚴重，猶如十五年前首次置業貸款用家可借錢買豪宅一樣。
「八萬五建屋目標」、「七成家庭自置居所」及「五萬個資助房屋機會」，董建華管治年代推出諸多管理需求的措施，相繼以失敗告終，背負「八萬五」政治原罪的梁振英，卻無汲取當年教訓，政府完全無做好客觀評估及預測市民對住屋需求的工作，以致錯估形勢，倘不亡羊補牢，日後香港社會及經濟，難免要再付出沉重的代價。

上週五早上，房協大坑浣紗街辦事處內，擠滿前來選購綠悠雅苑的準買家，不少人高舉手機，拍攝電子屏幕展示單位銷售最新情況，以便了解「心水盤」是否被人捷足先登。一些打算購買三房的中籤者，看到屏幕後大失所望，皆因七十六個三房單位開售首四天已售罄，其中十多個五百萬或以上的最貴單位，更在首日沽清。
與兒子前來揀樓的退休人士李太，計劃購買三房單位，到場才知售罄，她滿腹牢騷地說：「三房太少啦，咁梗係好快賣晒。房協起咁少三房，不切實際，將來再有其他項目要起多啲。」
家住葵芳公屋的陳小姐，計劃以綠表申請綠悠雅苑三房，她獲安排第四日選樓，原本有信心一定揀到，但見到首天選樓結果後，心頭涼了一截：「原本想選第三座高層單位，但首天已賣出一半。」到開售第三天晚上，她看到三房只剩下三個低層單位，索性放棄揀樓。
房協去年底為綠悠雅苑定價時，被外界批評價格偏高，尤其部分三房售價貼近或超逾五百萬元，非月入上限四萬元、資產限額八十三萬元白表家庭所能負擔，故曾公開解畫，指貴價單位目標是綠表客。這番言論令不少持較前籌號的公屋綠表家庭，以為自己有機會購買。
可惜，綠表客購大單位的置業夢粉碎。本刊得悉，該七十六個三房單位中，近八成（約六十個）被白表家庭搶購，少數逾五百萬元單位亦成為他們囊中物，令很多有負擔能力的綠表客向隅。幸好位於第三座三十八樓 F室、售價達五百一十五萬二千元的「樓王」，在首日由綠表客購得，否則房協肯定更尷尬。
房協事前評估主要銷售對象，與最後的結果不符，除了三房單位計錯數，亦高估單身中籤者對細單位的購買意慾。截至上週六，一百五十二個一房單位，只售出八十六個，佔總數五成七；反觀七百六十個兩房單位已賣出七成三，上週五不少完成交易的買家離開大坑辦事處時，均向記者表示一房無人揀，「單身都係同家庭爭揀兩房。」據悉，項目開售首週前來揀樓的單身人士，差不多每三人便有兩人揀選逾三百萬元的兩房單位，有房協職員對此嘖嘖稱奇。
不過，房協眼見綠悠雅苑接獲逾五萬八千份申請表中，單身達三萬八千份，近月已放風指位於沙田小瀝源的另一同類項目，會考慮增加一房單位數量，以滿足單身客的需求。

由於可供揀選單位買少見少，部分準買家到房協辦事處後，急不及待拍下電子屏幕展示單位銷售情況。 

對於未婚夫和家人成功購買綠悠雅苑兩房單位，準許太（左）喜上眉梢，因為單位會成為兩人婚後愛巢，但她亦擔心加息增加供樓壓力。 

一家三口以白表申請的退休人士李太表示，一早計劃購買三房單位，未料轉眼售罄，希望政府日後在資助項目多建大單位，滿足市民需求。 

綠悠雅苑銷情（ 4月 8日至 13日） 

白表申報入息有「水分」

綠悠雅苑的貴價大單位，大多數由被視為收入較低、供樓負擔能力較弱的白表家庭購買。有房協中人認為，不少白表家庭「財來自有方」：「你話只得四萬元收入，點有可能攞得出逾六成去供五百萬的單位？有些人申報入息，其實存在『水分』，在薪金單據中未必反映出來……」
連番錯估市民置業需求，顯示房協和政府不了解香港買樓的傳統智慧，是多年來港人只要有能力買樓，不論淡市或旺市，所選購單位都要揀最好，梁班子和房協卻無考慮這方面因素，造成「有能力買貴樓無得買，無能力供貴樓反買到」的畸形現象。
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇質疑，梁振英的房策是把「八萬五」借屍還魂，因綠悠雅苑和居屋已把全港七成七家庭納入受資助範圍，但當局同時連番推出「辣招」推低樓價，變成「自己打死自己」，令綠悠搶佔私樓客源，重蹈當年居屋和私樓市場覆轍：「用公帑幫白表買五百萬元的三房單位，同一九九八年有首次置業貸款的成功申請人，動用貸款購買市值逾七百萬豪宅無分別，一樣都係咁荒謬！」
房協未能好好掌握客源的需求，黃良昇擔心造成資源錯配情況。「（房協）見到發展商賣一房賣得好，又睇到綠悠單身申請踴躍，就以為一房要『加碼』，但其實私樓一房買家，係買嚟收租投資佔多……萬一第日供應太多，又或者樓市轉差，啲人一旦唔吼一房，唔通第日將啲單位攞嚟養老鼠咩！」
長遠房屋策略督導委員會委員、公屋聯會主席王坤亦批評房協今次「搵綠表家庭笨」，房協縮減綠悠雅苑三房數量，以增加項目整體供應，明顯為迎合梁振英提供更多「上車盤」的要求，做法卻和市民的期望脫節。「如果未來新居屋採取同一方針，只會變相逼公屋住戶放棄購買，嚴重影響公屋流轉，因為唔少公屋嘅面積仲大過綠悠一、兩房單位，但你又唔俾綠表揀先，佢哋一旦無得揀三房，咪索性唔買囉。試問日後如何收回更多公屋？」
面對屋苑銷售的管理需求結果與預期的不符，房協主席鄔滿海對本刊表示，不覺得房協睇錯市，認為要從整體政策考慮：「始終今次是白表獲分配單位數目佔多，揀樓時比綠表多一倍，買到三房的機會自然會較綠表大。依家綠悠雅苑無話唔准其他人代供，亦無規定首期攞出嚟筆錢，唔可以多過資產上限，呢一個反而先係最大問題！」他認為，從申請數字來看，單身需求的確很大，「我哋亦要考慮純粹靠自己能力去買樓人士嘅情況，如果今次賣樓反映代供、代俾首期情況嚴重，房協會反映俾政府知，是否需要檢討包括為申請設立入息下限（是否要硬性規定可動用支付首期款項，不可以超過資產上限？）這方面要由政府決定。」

綠悠雅苑開售首天，大批地產代理聚集房協辦事處門外大派宣傳單張，吸引綠悠雅苑準買家轉向私樓市場。 

梁振英（右）去年底在鄔滿海（中）陪同下，到綠悠雅苑地盤視察工程進度。（《蘋果日報》圖片） 

房協未來的資助出售房屋是位於沙田小瀝源的 36C區項目，但地盤範圍有一幅斜坡，單位業主恐怕要承擔維修保養費用。

鄔滿海：大前提增供應

對於不少中籤者批評三房單位推售數量太少，鄔滿海慨嘆「左右做人難」，因為大前提要增加供應，不能夠同時兼顧單位數量及大小；他又強調綠悠雅苑銷售安排，得到政府同意才可執行，因此房協會把項目分析結果，稍後交予政府參考，以便研究是否需要調整未來資助房屋出售策略。
被稱為「居屋之父」的鄔滿海，除了是梁振英的房策智囊外，亦是 CY在特首競選中重要支持者之一，他去年九月出任房協主席後，外界均相信房協對資助房屋的影響力，未來會水漲船高。
預計二○一五年落成的綠悠雅苑，共提供九百八十八個單位，去年底梁振英因上任後遲遲未能有效壓抑樓價，遂推出短中長期房策十六招，其中把原為「先租後買、可租可買」的置安心項目綠悠雅苑轉租為賣，便是其十項短期措施之一。
梁振英去年十二月十二日在鄔滿海等陪同下，曾視察綠悠雅苑地盤及模擬單位，他當時笑言，若多建十個類似綠悠的項目，便能解決本港住屋問題。然而，獲 CY擊節讚賞的房策第一擊，仍是昔日「八萬五」需求管理的老伎倆，這個令數百萬港人聞之色變的夢魘，日後恐怕會悄悄重現。

撰文：黃偉超
攝影：郭永強