千多呎的公務員樓實用率高達九成，又位處市區，不過並無電梯，業主日漸年邁紛紛遷出，變成十室九空。

壹號頭條

保齡球大王　狂掃公務員樓

2013年02月14日 ~~ 第1197期 香港《壹周刊》

盛傳港府又將推辣招打壓樓市，同時間，亦四出尋地增加土地供應，加快起樓速度。
繼早前活化工廈、最近又宣布採用原本興建學校的空置土地來改建居屋，另一個焦點，就是那批自五、六十年代遺留下來的公務員樓。
這二百多幢舊樓、分布在土瓜灣、何文田、北角等優越的地段，政府、發展商皆虎視眈眈，最近有消息指，政府正着力研究如何釋放這批舊樓作土地重建。
兩幢位處土瓜灣美善同道的公務員樓，去年十月首先成為投資者囊中物，買家在同月同日一口氣以一億三千多萬掃入。翻查資料，買家是有保齡球大王之稱的楊家樹、楊敏健父子。
近年他們由「碌齡」轉投地產，由炒豪宅獨立屋到收購酒店，今趟大手筆狂掃公務員樓，立即引來連鎖反應，各區公務員樓放盤量激增。


土瓜灣美善同道七十八及八十號泳苑，兩幢相連公務員樓，由楊氏家族在去年十月一口氣掃入，物業背後就是何文田半山一號，發展潛力巨大。

上週五，記者在土瓜灣一帶地產鋪見到不少公務員樓租售廣告，姓何的地產代理帶領記者到美善同道睇樓。
該處地段，整條街都是達五十年樓齡以上、樓高五層的公務員唐樓，外牆髹上六十年代的灰綠色。
何落足嘴頭，「雖然近五十年樓齡，但公務員樓保養好，內籠大，樓底高，雖然喺土瓜灣，但因為喺內街，旺中帶靜。」 

大量租盤湧現

放租的是位處美善同道七十八及八十號相連的「泳苑」單位，何說：「兩幢樓有三個盤，同樣大細，建築面積一千三百呎，實用面積一千零六十八呎，月租二萬一千，成條街就呢兩幢有自己車位，租一千五百元。」
大廈沒有電梯，梯級地磚是絕跡多年，綠白相間的紙皮石。何甫入單位說：「呢啲單位全部保留六十年代裝修，上手公務員自用的酸枝傢具你鍾意可以留住用，古董呀。」三房一套單位，客廳還是古老的鐵窗，樓底十呎高。記者詢問泳苑單位是否只租不售，何表明：「業主唔賣，只收租，佢其實好辛苦先一次過買了兩幢泳苑，每個單位一千一百萬，幾難先至搞到統一業權，所以業主唔會賣的。」
翻查記錄，泳苑兩幢合共十二個單位，是在去年十月十八日，同一天由「高譽投資」公司買入，買入價一億三千二百萬。該公司股東，正是自一九七九年開始就在香港經營保齡球場的「齡王」楊家樹和楊敏健父子。


保齡球大王楊氏父子作風低調，近年轉投地產事業。今次同年同月同日斥資一億三千多萬狂掃公務員樓，兒子楊敏健回應說：「我唔識㗎！」


土瓜灣一帶的地產代理近期湧現大量公務員樓的租盤和買盤。


走進公務員樓單位內，廚櫃一隻絕跡多時的港英政府咖啡杯，還有地台的紙皮石，六十年代經典枱櫈，泛黃的牆身。

同月同日掃兩幢

由於泳苑是公務員樓，公務員樓須先補地價才能出售。這宗買賣似乎早有部署，泳苑早於○八年解散合作社從而分契，業主於○九年樓價未飛升時補地價。今次一次過洽成十二個業主，以高價購入兩幢泳苑單位，過程並不簡單，據了解，楊氏父子曾多次到泳苑和業主見面，最後經歷三個多月交涉才完成交易。記者找到兩名分別轉購了九龍塘馬可尼道豪宅及屯門獨立屋的泳苑前業主，他們對於收購過程都不願多談，也不肯透露楊氏是否作出額外賠償。
這次罕見的公務員樓成交，地段規劃用途是「住宅（甲類）」，測量師指出，若業主購入單位後再興建純住宅用途，地積比約七點五倍，若興建商住樓，最高地積比九倍，項目重新發展後最高可建樓面約四點五萬平方呎，以現時購入價計算，重建後樓面呎價約二千九百多元。以一月底的成交個案比較，土瓜灣六年樓齡的翔龍灣，呎價已升至一萬三千六百多元，可見泳苑如果一旦成功申請重建，物業潛在價值最少升值四倍以上。

楊氏保齡球王

買家楊氏父子靠經營保齡球場起家，父親楊家樹七十一歲，早在七十年代末，已開設得寶保齡球場，全盛時有多間分店。八十年代，因為八六年車菊紅歷史性在保齡球賽奪得亞運金牌，在香港掀起一輪保齡球熱，排隊碌齡人潮擠滿保齡球場，令楊賺得豐厚利潤。
不過楊作風低調，商界及保齡球界人士均對他所知不多：「佢作風好低調，除咗搞保齡球場外，只知佢好早就喺大陸投資，不過規模就唔係好大。」
楊家樹是茂名高州人，曾獲委任為高州市政協，在內地有人脈，但當年他在香港投資不多，除了八五年擁有深水埗九江街和及後購入的小西灣富欣花園地鋪，也買賣過一些工廈單位收租外，就是自住的飛鵝山道五號屋。
其後，保齡球在香港熱潮退卻，楊曾一度到廣州市開設得寶保齡球館，但本業成績仍未見突破。
其子楊敏健其後協助父親打理生意，○七年自立門戶，曾一度想改革本業。除了與合和合作，在合和旗下的九龍灣國際展貿中心開設香港保齡球城，與合和太子爺胡文新經常出席宣傳保齡球活動；亦加強管理保齡球場員工的服務。楊敏健便曾因為在沙士期間不批准員工戴口罩上班而見報。
不過保齡球熱在港漸退，保齡球場的人流持續欠佳，記者到楊氏旗下的沙田富豪保齡球場及九龍灣展貿的香港保齡球城，見到入場碌齡的人數不多，香港保齡球城亦宣布在四月底結束營業。
楊父子二人近年見勢頭不對，遂開始從保齡轉投地產事業。


前年楊家樹家族出售飛鵝山道五號項目予中國海外，大賺二億四千萬，地盤現正重建中，據悉將會興建七幢獨立屋。


楊敏健（右）經營香港保齡球城，位於九龍灣國際展貿中心，他和業主合和太子爺胡文新（中）經常一起出席推廣活動。（《蘋果日報》圖片）

炒豪宅酒店

楊氏父子二○一一年四月，以二億九千三百萬，出售飛鵝山道五號項目，當中包括六間半獨立洋房及一間獨立屋，有關項目是楊氏在一九九二年以一千五百萬元購入，九九年重建時補地價二千八百五十五萬，出售項目大賺二億四千多萬。
在飛鵝山出售獨立屋掘到大桶金，資金豐厚的楊氏，以現金七千一百萬購入何文田半山一號獨立屋自住，又睇中自由行旅客大量湧至的前景，在前年八月轉炒酒店，以二億九千八百萬元購入太子界限街三十六號的「 36酒店」，物業樓高十三層，有一百六十間客房，呎價八千四百九十元，樓面三點五萬平方呎。
本刊曾到半山一號獨立屋，向楊父楊家樹查詢他對轉投地產的心得，衣著打扮樸素的楊太在門外婉拒訪問，更笑說：「我淨係識煮飯，投資就我老公叻。」
記者亦通過電話向楊敏健詢問他購入公務員樓的進一步發展方向，楊謙虛回應：「我唔識（地產）㗎！你問我點打保齡球就識……」


保齡球大王妻子李旺卿，衣著樸素言談低調，向記者說：「我淨係識煮飯，投資都係我老公最叻。」背後是他們現居的何文田半山一號獨立屋。


界限街 36酒店，前年由楊家樹家族以近三億元購入，酒店地點鄰近太子港鐵站，極受自由行旅客歡迎。

公務員好想「放」

這對保齡球父子是次一筆過狂掃兩幢公務員樓，引起地產代理及業主注意，有地產經紀表示，公務員樓因為樓齡長，首期必須要付五成出來，大部分銀行又不造按揭，所以過去成交極少。
「但自從政府有風聲，加上呢單一筆過的大額掃公務員樓舉動，近期九龍城、何文田、土瓜灣一帶的公務員樓業主，都好想放盤……」
在土瓜灣、紅磡區內有五、六十幢同類公務員樓，有實用面積八百六十呎的單位，放盤叫價七百八十萬；而九龍塘喇沙利道的公務員樓蘭馥園，樓齡同樣年過半百，十幢相連，樓高三層，外觀較毗鄰物業稍為殘舊，但呎價貼近同區豪宅，惟業主惜售，放盤量少，加上買賣手續繁複，成交疏落，過去三年僅錄三宗。
放盤少，是由於出售公務員樓必須先補巨額地價，有此局限，令年老公務員不能賣樓。記者上週便在長沙灣順寧道，找到公務員樓老業主歐先生。
歐自八五年入住該單位，一住近三十年。他嘆說：「近呢一兩年有好多地產代理查問我哋要唔要賣樓，我都好想賣，我哋年紀大，呢啲樓冇電梯出入好唔方便，但我要賣，就先要補地價幾百萬，我用晒啲棺材本都贖唔到。」


和梁振英政府關係良好的民建聯插手公務員樓出售事宜，引起地產市場無限聯想，上月底蔣麗芸便出席協助老業主的申訴大會。（《蘋果日報》圖片）


長沙灣順寧道是另一公務員樓集中地，大批年老業主苦候重建，有業主呻：「陳茂波唔肯傾，我哋上落樓唔方便，好似住喺籠入面嘅雀仔。」

釋放土地

八九年達成收購協議，到二○○○年重建完成的西環寶翠園也是前公務員樓，由信德、新鴻基等四大發展商聯手，經歷十多年才能完成項目。（《蘋果日報》圖片）

土瓜灣的地產經紀表示，其實只要政府願意減補地價，不少地產商或市建局都會立即出手收購同區的公務員樓。他又透露，已有立法會議員出手向政府爭取減低補地價金額。
全港現時有二百三十八幢公務員合作社樓宇，涉及五千六百四十個單位，涉及總土地面積約三十公頃，當中一百七十七個已經解散。在已解散的合作社中，十三個已就轄下樓宇向地政總署補地價，當中十一個轄下的樓宇已重建，假若所有合作社均重建其轄下樓宇，按有關各個地段容許的地積比率計算，推算最多約可提供九十六萬平方米總住宅樓面面積，相等於一萬三千七百多個七百呎單位。 

痛苦的捆綁

公務員樓業主大多年事已高，行動不便，每次出門都要靠人協助。他們都表示，一直希望能出售單位，但補地價的金額太大，令他們不能放售。

公務員樓交易少，源於物業的擁有權有着痛苦式捆綁。
五十年代，港英政府以市價三分之一批地給公務員，自組合作社建屋，以公契形式共同持有物業，九三年修改條款，只要有百分之七十五的「社員」同意，即可分契，不過轉售物業只可賣給長俸公務員，現時全港只有十二萬人合資格，如要賣給「街外人」就要先補回三分之二的地價。
由於大部分公務員樓地處市區，補地價叫價驚人，曾有北角公務員樓出售時，二千一百呎面積單位要補回一千四百萬地價。
發展商如欲收購公務員樓重建，除了要付單位的地價外，更要再付補地面積比的金額。
公務員合作社申訴大會召集人黃伯仁指，多年來不下十個發展商接觸他們，都被雙重補地價及繁複手續嚇窒。「曾經有人接觸過我哋，俾咗幾十萬手續費地政署了解到底要幫我哋補幾多地價，署方叫發展商收晒啲單位，攞埋份計劃書再嚟傾，發展商認為太多不確定因素，最後都係打退堂鼓。」
歷年來，成功重建的公務員樓出售，只有西環的寶翠園，紅磡的昇御門，要經歷十多年才能成功發展。 

撰文：宋橋、陸勤
攝影：田俊、林川
協力：艾馬、耿力