尚未取得購買證的準買家李先生(右一),上週六心急帶同親友睇樓,他心情矛盾說:「估唔到咁易中籤,但係心情好忐忑,個價係咁升,但係我根本追唔到個價。」這天他鎩羽而歸。(于港民攝) 

財經專題

居屋癲價潮

「白表免補地價購買二手居屋」(俗稱「白居二」)的首批二千五百個買家,已經殺入市場。大半個月來,未補地價的居屋業主,開天索價;在赤柱,坐擁無敵海景的居屋龍德苑,一個實用面積二百多呎的單位,叫價竟高達二百七十萬!在粉嶺,銀行只估到二百八十萬的嘉盛苑,業主有理無理,照價開高到四百萬元!
市場憧憬這場炒風,可「火乘風勢」直燒私樓市場。不過,私樓正被多重印花稅打擊,且政府暗示樓價仍有下調空間,令這股居屋癲價潮,充其量只是一團虛火。事實上,部分居屋買家已被「嚇窒」;搏大霧但其實想甩身的業主,麻煩認清現實。

 


家住沙田的葉先生(右),心急搵樓搵到天水圍,上週六晚以二百一十八萬購入天富苑三房單位。翌日,他再到地產鋪與銀行職員處理按揭事宜。(林志謙攝) 

所謂「白居二」,是指符合申請白表資格、即收入和資產在一定限額內的買家,可免補地價購買二手居屋(即仍未補地價的居屋),今年有五千個名額,分兩批入市,首批二千五百名買家早已於五月底收到通知。上週日雖然雨紛紛,又是父親節,但屯門及天水圍的地產鋪內,仍人頭湧湧,逼滿的,就是這類買家。按程序,獲資格的買家須先向房委會申請購買證,方可買樓並簽訂臨時買賣合約,過程需時一至兩星期。但現場所見,不論有證無證,中籤的買家早已心急如焚,左撲右撲,四出睇樓。

沙田退到天水圍

任職建築工程的葉先生,是其中一隻熱鍋上的螞蟻,他與家人現居於父母名下的沙田居屋愉田苑兩房單位。五月尾獲悉抽中後,他即在同區及馬鞍山覓盤,但樓價已颷升,「真係太貴,沙田兩房居屋未補地價,已要三百萬元,過晒我嘅 budget!成個香港,淨係得低門檻、銀碼細嘅天水圍區可揀。唔,嗰區交通都算方便呀。喺沙田買一間,可以在天水圍買兩間呀!」
葉先生立刻打出如意算盤,就是以三百九十萬賣掉原本由父母持有的居屋單位,再利用白居二資格購入一個未補價居屋自住,餘額買入細價私樓供父母居住。
上週三端午節,他帶同老婆、兒子一日連睇七盤,他憶述,「睇樓不時撞到其他客一齊睇,試過睇啲平盤,睇完未落樓,轉頭就話被人買咗。睇住個價一路咁升,搞到我幾緊張呀!」
上週五葉先生打電話到房委會催促,要求快點有證買樓,翌日「購買證」一到手,葉先生即時複睇心水單位,並即晚扑槌。他以二百一十八萬元,購入天水圍天富苑一個實用面積六百多呎的中層單位。落訂後他才稍稍放鬆:「本來呢區價位係二百一、二萬,但現在已加到去二百四、五萬,盤源又開始少,嚟緊仲有另一批抽到籤嘅買家殺埋身喎!我而家先至鬆咗一口氣呀!」


龍門居是屯門區受歡迎的屋苑之一,現時兩房及三房的入場價,分別為一百七十萬及二百三十萬。(于港民攝) 

綠表居屋放癲價 

業主鬥扑傻瓜


今年一月初,「白居二」接受申請,大批市民到樂富房委中心索取申請表格。房委指共收到六萬六千份申請書,超額十二倍。(《蘋果日報》圖片) 

現時準買家的心情,既緊張、又矛盾,本來抽到籤應該興奮如中六合彩,但樓價一路升,買家在揀樓與放棄中不斷掙扎。例如新婚的歐氏夫婦,一個在港島區返工、一個在九龍區搵食,但他們的「 budget」現只夠買屯門居屋;在屯門地產鋪外望着放盤叫價,兩人有點勞氣說:「個計劃根本係屎!樓齡細、可以揀的居屋實在太少了。」
計劃原意想「扶人上車」,但抽到籤的仍上不到車,究其原因,是持有未補價居屋的業主,當了自己層樓如私樓般值錢!家住粉嶺嘉盛苑、現年約七十歲的黃老太,上週看報紙不斷有二手居屋搶新高價的報導,亦開始想出她的「如意算盤」——即時催促兒子陪她申請「可供出售證明書」,辦好手續,再到銀行查詢自己單位的估價,「銀行同佢講,估值約二百五十萬至二百八十萬元,點知佢去經紀度,竟然要求放三百四十萬,經紀都覺得佢狼死!」黃老太女兒覺得放盤價過了火,怎料幾天後,黃老太竟然自行「反價」:「無四百萬都唔賣呀!」
這居屋於九五年才以八十九萬元買入,按如今銀行估值,樓價早已翻了兩番,叫價至四百萬實在難找人承接,但黃老太自有一套理論,「而家無樓推出嚟呀,我呢度成八百幾呎,又實用,去邊度搵呀!你哋有無睇報紙,青衣居屋創新高八千幾蚊呎、黃大仙都去到六千幾!遲幾日,去買兩盆花擺喺個廳度,啲客睇到就鍾意啦!」她女兒頭痛地補充:「佢真係諗到好遠,話上水、粉嶺啲學位都唔夠,成日聽到啲大陸人買樓俾仔女來讀書。總之有傻瓜埋嚟,就鬥快扑傻瓜囉!」

未補價仲貴

黃老太這類業主並非冰山一角,與家人居於六百八十呎天盛苑低層的朱先生,兩個月前以三百六十萬購入同區嘉湖山莊八百呎單位,再以二百萬放售天盛苑單位,這單位市價只是一百九十萬;近日他再將叫價推高到二百二十萬,未來還會視乎市況再加價。他坦言:「人加我跟加囉!況且出面二百萬都買唔到六百幾呎嘅樓;賣唔出都唔緊要,可以俾仔女住。而且銀紙不停貶值,揸住二百萬好快無晒,有層樓反而保值唔使驚!」
在赤柱龍德苑,實用二百一十四呎的未補價居屋,叫價要二百七十萬元;慈雲山慈愛苑一個六百多呎單位,開價竟亦達五百二十萬。這些叫價,與私樓價貼近,有的甚至已高過同屋苑已補價的居屋單位!如赤柱龍德苑,已補價居屋只是叫價二百三十萬元,較未補地價的竟然高出四十萬!反映政府這項政策,令未補價居屋的需求暴增,但供應卻又未配合,市場走向「畸形」。


持有天水圍天盛苑單位的朱先生(右)實行「人加我加」,其六百多呎的單位叫價由二百萬加至二百二十萬,更不排除會按市況再加價。(林志謙攝) 

赤柱龍德苑屬低密度鄉郊式居屋,環境優美。最近有未補價業主獅子開大口,叫價二百七十萬,遠超二百三十萬的自由市場價。(關永浩攝) 

「資格」不是需求

若果自由市場居屋及私樓價格,受綠表居屋價刺激而同步飛升,當然皆大歡喜,但現時的市況,卻是一個扭曲了的格局。政府推出多個樓市辣招,壓抑私樓需求,令一、二手市場癱瘓,未能反映物業真實價格。在資訊不透明及供求失衡之下,才「容許」未補地價的居屋業主「開天索價」!現時已入市的「白居二」買家,無疑如接火棒。
城市大學建築科技學部高級講師潘永祥亦指,今次政策僅得五千個名額,與整體私樓的放盤數量相比,根本是蚊髀同牛髀,「根本微不足道,動力不足以影響私樓,甚至乎已補地價的自由市場樓價,亦帶動不了。因為自由市場居屋的樓價,與私樓一定會有距離,否則買家寧揀私樓,而私樓的二手供應量咁大,成交多五千個完全唔覺。」
對於居屋樓價的升勢,他笑言,「就好似酷熱天氣警報影響下,會多咗人想買泳衣游水,咁價錢咪可以賣貴啲囉,但個酷熱警報取消咗,又或者夏天過咗,咁價格就自然會回落。」加上政府暗示樓價要再跌兩成,樓市更加無運行。而未補價居屋成交一向甚少,過去每年平均僅得約二千二百宗。政府一○年推出特別印花稅等辣招後,交投更見低迷,去年每月只得一百五十一宗。潘永祥強調:「由於這個市場成交量少,所以從來只有被動地跟升或跌,不會帶動到升勢或跌勢。說穿了,這五千個名額只是一種資格,誰說攞住此資格一定要買居屋第二市場的單位?他們選擇多的是,居屋貴就買私樓,甚至唔入市都得㗎。」
連日來已睇了廿多個盤的李先生,面對價格驟升,亦「心水清」強調:「過咗預算咪唔買。唔係業主叫價,我哋就要接!叫價太高,我哋接唔到批貨,業主又咪係賺唔到!」而帶着剛出生兩個月嬰兒睇樓的鍾太,看似心急上車,但原來相當淡定,「人哋心急接貨,但我唔會人搶我搶,預咗用二百四十萬買三房單位,放盤價飆升至二百九十萬,我咪唔買住囉,唔會同自己啲錢作對!」想甩身的未補地價居屋業主,是時候要認清現實了。


房協樓一般外形較靚及多配套,圖為屯門景新臺的示範單位,裝修簡約精美,樓齡最細,僅為十一年。(《蘋果日報》圖片)

鄰近港九市區的居屋價愈來愈高,入場費超過三百萬。(關永浩攝) 

壹解碼

另類選擇:房協、公屋
除房委會的居屋外,「白居二」買家其實還可免補地價購買房協旗下十個屋苑的單位,例如:屯門景新臺、黃大仙啟德花園及將軍澳茵怡花園等,房協樓外形一般較房委會居屋靚及多配套。
「租者置其屋計劃」中的三十九個公屋屋邨,亦供買家選購,包括過往甚受歡迎的有黃大仙下邨、青衣長發邨、屯門良景邨等。

首創「諮詢人」
「白居二」買家部分收入不大穩定,為扶人上車,政府容許銀行為他們承造按揭時,加入「諮詢人」這個角色。諮詢人所有收入可計入買家收入內,以便通過壓力測試;但諮詢人不同於擔保人,前者須為業主的直系親戚,但無須負責供款,任何金錢瓜葛亦不用「孭上身」。

兩年禁售期
「白居二」買家在兩年內,不可在第二市場出售單位予其他綠表或「白居二」買家,但卻可以補地價後在自由市場買賣,變相「抽乾」未補地價的居屋盤源。綠表準買家鄭小姐怒斥:「呢批人走嚟搶晒綠表啲盤,又推高晒個價!兩年禁售期更加幫唔到想上車人士,呢個機制應該係俾公屋戶作為置業嘅階梯㗎嘛,依家無晒呢個作用啦!」

買賣居屋 樣樣都要錢

 



買家須繳付六百六十元申請「購買證」,才可進行交易,需時一至兩星期。 

撰文:鄭佩珊、鄧淑慧
資料:黃翠蓮

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