首個置安心計劃位於青衣青綠街,夾在青衣邨(左)及青怡花園(右)中間,背靠楓樹窩路及涌美老村。本月二十八日至下月十八日接受申請,預期超額認購十倍或以上。

壹號頭條

綠悠雅苑  1房最着數

2012年12月27日 ~~ 第1190期 香港《壹周刊》

優化了的「置安心」計劃,提前出籠,頭炮是位於青衣的「綠悠雅苑」。項目由房屋協會資助,三座合共九百八十八個單位,近七成半為兩房,打正旗號幫年輕人上車。
由於項目以市價七折、即平均每呎六千五百元出售,入場費只需二百四十六萬元起,價格吸引,師奶阿叔齊齊一窩蜂排隊攞表,房協首兩日已派出三萬份表格,抽中的機率,是三十分之一!假如有幸中獎,必選實用面積約四百多呎的一房單位,皆因房協樓面積實用,一房變相有兩房;但售價只平均二百多萬,屬全城最抵。

綠悠雅苑資料


地址:新界青衣青綠街 18號
定價:$246萬—$515萬
實用面積呎價:$5,658至$7,402
單位總數: 988伙
單位呎數: 421至 696呎
管理費:每呎$2.3至$2.4
入伙日期: 2015年初
申請資格:
1「綠表」人士
為公屋租戶,不設入息及資產上限。
2「白表」人士
一人家庭入息上限$25,000,資產上限$500,000;二人或以上家庭(必須為直系親屬)入息上限$40,000,資產上限$830,000。於過去 24個月內未曾擁有物業,不能已/正享用其他政府提供之房屋資助。
申請日期: 2012年 12月 28日至 2013年 1月 18日
公布抽籤結果:預計 2013年 2月底
選購單位日期:預計 2013年 4月


實用面積四百多呎的一房單位,客廳間隔方正,寬敞程度與面積八百多呎的私樓相若,可以多擺一張雙人床。


樓盤的示範單位在上週五開放予公眾參觀,高峰時一度有近五百人排隊等睇樓,人龍橫跨兩條街。現場所見,睇樓客以阿伯師奶為主,部分人更專程幫未上車的仔女拎表抽籤。

被梁振英譽為「完美」的綠悠雅苑,上週五於長沙灣房協辦事處開放示範單位及派發申請表,雖然本月廿八日才須正式遞表,但人人怕「執輸」,有師奶專登一早到房協總辦事處拿表,卻撲了個空:「十一點幾已經冇晒表啦!」睇樓客的人龍,更橫跨兩條街,本週六要派籌疏導人潮,場面墟冚。
已退休的陳氏夫婦,上週五搶先幫正上班的兒子排隊睇樓,其間不斷打電話催促兒子趕快到場,更對記者謂:「市面仲有咩樓係唔使三百萬呀?最好政府就起多啲咁嘅盤,我哋梗係抽咗先!」而七十歲、想「俾埋首期」幫三十多歲女兒上車的盧先生,對樓盤亦一知半解:「我哋租緊沙田中心要八千五蚊,啲租不停升,點頂呀?我未睇過地盤㗎,亦唔知供唔供得起,抽到先再諗啦!」這裡幾乎個個抱住「中籤再算」的心態,連樓盤位置都未知!本刊在綠悠雅苑地盤及周邊環境觀察,發現樓盤質素一般,但鄰近公屋青衣邨及私樓青怡花園,交通配套有保證,且間隔四正,啱晒用家。


由屋苑往青衣港鐵站,可途經鳥語花香的青衣公園,欣賞景致宜人的湖畔景色,居民可在園內耍太極或散步。


同區樓價比併

間隔:實用方正附送電器


示範單位只設一房四百四十九呎及兩房五百三十五呎兩款,屬「清水房」無傢俬,間隔一目了然。今次以實用面積計價,「遊戲規則」終於趨向公平。肉眼見,兩個清水房的間隔都四四方方,開則比三尖八角的私樓實際;不論一房或兩房單位的客飯廳,寬敞度足以媲美私樓的八百呎單位,大得可以在飯廳位置,放上一張大床,「變相」多一間睡房可用。
以往居屋發售甚少有電器附送,今次綠悠雅苑則附送 General冷氣機、 TGC煤氣煮食爐及抽油煙機、熱水爐,而浴室的洗手盆也用上中檔牌子 Toto,廚廁配套足,搬入後廚廁不用花數以萬元大執,總算有驚喜。除了三房單位的主人房有浴缸外,其餘單位浴室一律為企缸。屋內鋪設橡木地板,窗台亦是人造石,用料與房協今年中開售的另一新盤、實用面積平均呎價九千多元的長沙灣「喜雅」,如出一轍。

位置:吊腳遠離港鐵站


綠悠雅苑位於青衣青綠街,毗鄰青怡花園與青衣邨,距離青衣港鐵站步程約十五分鐘,途經景致宜人的青衣公園,但沿路無瓦遮頭,全程好天曬落雨淋。由於鄰近海旁,溫度比市區平均低一至兩度,記者沿路行感到相當寒冷大風。
來到青衣城,食肆購物一應俱全,搭港鐵東涌線往中環十分方便,半個小時內到。若然要搭巴士出市區,可步行五分鐘到青衣邨巴士總站,搭 948過海往金鐘,或可乘 44號巴士往旺角,兩者行車需一小時。喜歡駕車出入的人士要注意,屋苑的車位只有一百個,大部分都以出租為主,意味車位與住戶的比例約一比十,隨時爭崩頭。

配套:傍鄰近公屋


綠悠雅苑的會所設施在一及二樓,只設綠化花園、健身室、多用途室及遊戲室等,管理費卻索價每呎兩元三角至兩元四角,即九百六十八至一千六百多元,比部分私樓更貴!房協主席鄔滿海指,這個價格是根據用者自付的原則而定,年年調整。
至於其他生活所需,就靠附近屋苑的配套解決。距離樓盤一街之隔是長實逾廿年樓齡的青怡花園,屋苑內有青怡廣場,由酒樓、茶餐廳、超級市場,以至幼稚園和藥房都齊全。若然半夜肚餓想食消夜,可以走到旁邊的青衣邨 OK便利店。平日要買餸也有兩個選擇,可以到青衣邨街市,或行多幾步到鄰近更大的青衣街市,有冷氣又乾淨。

景觀:有山未必有海


由樓盤步行到青衣站需時十五分鐘,乘坐東涌線往中環半小時便到達,青衣城是同區最大商場。

樓盤較一般居屋好的,還包括設有露台及工作平台,一般單位都是望山景或樓望樓,而第一座 A、 B單位,正正與鄰近公屋青衣邨「面貼面」,該座三樓 B室為一房單位,定價亦是全屋苑最低,只需二百四十六萬元,但住戶打開窗戶,飽覽的「景色」卻是青衣邨平台,住客要與在平台行來行去或閒坐耍太極的居民眼望望。要避免這個畫面,揀選六樓以上的單位較有保證。
整個項目最矚目的,莫過於「有可能」望到「藍巴勒海峽」的第三座高層三房單位。其中三十八樓的 F室,便索價五百一十五萬,是全屋苑最貴。由於地盤並未建成,房協高級經理勞連發坦言:「要起咗先知望唔望到海。」記者曾到青怡花園和青衣邨的三十餘樓觀察,發現高層住戶只能在樓與樓的隙縫中望到海,而這個「藍巴勒海峽」,就是泊滿貨船的青衣貨櫃碼頭。為這個未能保證望海的景色而多花錢,恐怕並不划算。 

按揭供應存風險


綠悠雅苑最快在二○一五年才落成,而且受轉售限制,要綁死五年加補地價才可自由轉讓,即買家要到二○二○年,才能完全「鬆綁」。此外,房協雖表明可為買家提供九成按揭貸款,但有關細節仍與銀行商討中,房協表明只是「盡可能」爭取。樓書亦寫明,實際的貸款額以銀行對買家的情況決定為準。如果入伙時才上會,屆時便大失預算。
現時樓價貴、少選擇,令綠悠雅苑渴市,但新一輪居屋,其實正在籌備當中,可在二○一四年預售、一六年建成,預計一六年往後四年可提供近一萬七千個單位。而且,未來仍會有第二至五期「置安心」出爐,分別位於鑽石山、屯門及大埔等地,合共可提供四千個單位,暫定第二期為沙田 36C區項目,有七百伙單位,位置在小瀝源的私人住宅帝堡城附近,校網中有地區名校浸信會呂明才中學及聖公會曾肇添中學等,不少人已虎視眈眈。


所有單位的廚房都備有 TGC煤氣爐及抽油煙機。從廚房可通往的工作平台,但平台面積只有十六平方呎,難以擺放晾衫架曬衫。


家住九龍灣私樓的陳先生幫兒子排隊睇樓,他認為難以用三百萬的價錢,買到一手兩房單位:「廿年樓齡都要咁嘅價錢啦!」故幸運中籤一定扑槌買入。

總結:一房最筍


有實際需要的用家,揀一房單位最筍。毗鄰綠悠雅苑的私人屋苑青怡花園,樓齡二十六年,一個實用面積與綠悠相若的單位,入場費至少要三百萬元。雖然青怡屬兩房設計,綠悠只屬一房,但後者的客飯廳寬大得猶如多了一間房。而同區最平的入場費,是已有二十四年樓齡的居屋青泰苑,但都要二百四十六萬元,故此樓價三百萬以下的一房單位最筍。然而整個項目只有一百五十二個一房單位,市民扑中機會猶如抽六合彩,合乎資格的市民,大可繳付一百元申請費「抽獎」,碰碰運氣。

搏定唔搏?




中原地產主席施永青
都搏得過嘅,相對出年推出嘅白表免補地價(註:明年以白表購買二手居屋,有五千個名額可申請免補地價),置安心較值搏。因為而家二手居屋都咁貴,抽到白表,唔代表你一定買到平嘢,而置安心則肯定是市價的七折,樓市跌時風險較低。 


唔搏

香港城市大學建築科技學部高級講師
潘永祥
有好大風險,因為呢個係遠期樓花,解決唔到即時住屋需要,你又唔知兩年後經濟係點,又唔可以將層樓租出去,綁死咗。如果想賣出去要補三成地價,假設個市跌三成,已經可用同等價錢買層私樓! 

撰文:郭曉琳
攝影:于港民
插圖:朱桂葉

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